上海叠墅产品完全变了

有没有发现，市场上的叠墅不仅越来越多，连断供已久的中环内都开始供应了，甚至连产品形态也变得和以前完全一样了。

事实上，自从去年8月上海全面放开新房限价之后，近一年内已经出让了30多宗不限价的涉宅用地。其中，已入市或公示了规划方案的10多个“地王”项目中，纯叠墅或者“叠墅+高层”的组合就占到了一半，比如宸嘉徐汇龙华、绿城北蔡、华润新杨思、大华大宁等。

当然不光上海如此，全国其他城市更夸张。杭州出现了总面积约878平、总价5000万起步的叠墅，成都麓湖也拿出了四代宅新规下的精装叠墅，苏州套均1200万的叠墅开盘当天去化达95%，连样板间都被一抢而空……

因此我们可以说，今年既是豪宅大年，也是低密叠墅回归之年。

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今年以来，全国叠墅的供应情况如何？

回顾最近几年的上海新房市场，2022年还算得上是叠墅供应大年，总套数达到6300多套，内中外环都有分布，在新房占比中也超过了6%。结果到了2024年，全上海一共6万多套新房，叠墅仅有2500多套，再创新低。

而且整个中环以内的叠加仅有100套出头，不到中环新房总套数的1%，稀缺程度比江景豪宅还要恐怖。截至目前，今年一共公示了117个新盘认购项目（包括单盘多批次），据不完全统计有9个盘包含叠墅产品，7个都在外环外。中环以内终于实现了新的突破，翡雲悦府、润雲金茂府两个盘的叠墅加起来有186套，已经接近去年全年的两倍了。

更可喜的是，下半年还有更多的叠墅产品在等着排队入市，除了文章开头提到的4个地王项目外，还有国贸海上原墅、怀山望、碧云北外滩项目等等。

给上海改善客群在大平层和洋房之外，又多了一些选择空间，紧接着把目光转向其他城市。

我们发现今年叠墅套数供应最猛的是成都，其次是杭州。

成都核心主城区叠墅的供销比还一度低于0.8:1，处于供不应求的状态。再打开杭州新房供应列表，随便一数就有密密麻麻十几个叠墅项目，基本上每个板块都有分布，单价从3.5万/平到10万/平不等。

这么多城市叠墅供应量猛增的背后，离不开最关键的产品力升级。

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新一代叠墅的产品力有多能打

伴随着各地住宅新规的落地，以及第四代住宅的热潮。

全国各地的叠墅针对以往的诸多痛点，逐一进行了改善和解决，出现了不少颠覆以往的设计。

过去大家一提到叠墅，最容易想到的就是单层面积小，像100平3层的迷你墅每层只有30多平。因此，第一项做的改革就是放大面积，从根本上提升叠墅的功能布局和空间效率。

我们看到，越来越多的叠墅200平起步正在成为常态。就上海来说，这么大面积的叠墅有已经入市的翡雲悦府195平、润雲金茂府217平。

还有即将入市的绿城逸庐200平、大华静安年华220平、嘉佰道徐汇312平等户型。

面积放大后的突出好处，就是可以做三开间朝南的户型，200-230平的叠墅整体面宽能超过10米，做到和大平层一样的居住体验感。

当然，200平还只是起步，捅破面积天花板的项目比比皆是。杭州红盘御境映庐的叠墅只有三个户型，785平起步，最大直接拉到了878平，首批摇号中签率低至3.16%。

御境映庐叠墅效果图，仅供参考

接下来要入市的新地王滨江湖墅项目，叠墅面积从310平起，层高也拉到了3.5米。不光是室内的产证面积变大，叠墅额外的赠送面积还在不断超乎想象。

最近苏州太湖湾某个建面约118平上叠户型，约63平屋顶花园，两个露台+两个270°转角阳台+飘窗空间+10平客厅挑空全赠送，总计可拓展面积超108平，实际使用率达到192%。换句话说，别人买118平顶多是个改善三房，但加上四代宅迎接你的就是一套总面积近230平的叠墅。

第二大痛点，就是在“高低配”流行的时候，叠墅只是高层的点缀。常见的画面就是几幢矮房子挤在高层遍布的园区里，显得很是压抑，虽然后面又向“叠墅+洋房”、“叠墅+小高层”的组合发展，也仍存在很多局限性。

因此，现在的叠墅项目开始拒绝“高低配”，只打造高纯度的全叠墅住区，有的甚至把颇为尴尬的中叠也拿掉了，仅仅推出纯粹的4层双叠。

最具代表性的就是润雲金茂府，去掉中叠后，给上下叠都带来了落地庭院和地下空间，上叠的地下室层高约2.8米，下叠的地下室挑高更是有约5.8米，让户户都能“有天有地”。

第三就是各种细节处的痛点，也得到了全面迭代更新。

首先是隐私性得到了更好的保障，很多叠墅配备了独立电梯和入户门厅。像翡雲悦府设置了“一户一梯”的独立电梯井，阅湖之星也为业主构建了多重专属归家路径，从入园到入户实现了私密闭环，不受外界的任何打扰。

阅湖之星下叠归家示意图

为了进一步解决层与层之间的私密问题，南通招商和园则进行了层层退台，用退台错层来拼接产品，加上环绕墙檐的双重设计，将叠墅的私密感大大提升，优化了室内外空间。

还有带头做精装修，很多“高低配”小区流行高层精装、叠墅毛坯，业主买叠墅后需要额外花费大量的精力来装修。而国贸海屿佘山推出的精装叠墅，不仅配置了名牌三大件，还自带智能家居系统。

此外，长期饱受诟病的采光问题，同样得到了很好改善。传统叠墅的南向太局促，采光面太少，现在南通招商和园的叠加创新采用了南北双采光的形式。南侧有下沉式庭院，北侧也有采光井，让地下室和地上一样好用，即便是在地下夹层，采光的明亮程度也有这么好。

南通招商和园218平下叠的地下空间

就连公区方面，叠墅也开始放大楼间距，扩充中央景观。瞄准叠墅穿行时看到的都是坊巷道路，基本很难找到大面块公共景观的痛点。湖翠晓印轩的楼间距相当宽裕，让楼栋的坊巷道路之间，有了创造多重园林景观的可能。

总的来说，新一代的叠墅在室内客厅、室外公区景观上的尺度感以及作为上下叠墅的私密性，都得到了最大程度的呈现。

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为什么今年叠墅会有这么多突破

其实在上海刚开始限价的前几年，很多开发商选择在“高低配”小区做叠墅，就是为了在控制容积率的前提下，拿到比高层更高的价格，以实现地块利润的最大化。

2010年后，上海远郊地区出现了大量的小面积叠墅，包含地下室面积在内，建筑面积段在90-110平，总价在500万以内。

外加上楼梯要吃掉大量的面积，客厅空间的开间不到3米，卧室面积最大也只有10平，可谓是房间挨着房间， 一进去就被室内的局促冲击到。

所谓的花园只能放下一个帐篷，地下室也容易沦为储藏间，和想象中的别墅感生活千差万别。这样无法满足真实居住需求的迷你叠墅，最终也在二手市场上没有得到很好反馈，被购房者所抛弃。

后来政策做出进一步调整，限制了叠墅最高单价，房企也就减少了此类产品，转向了100平小三房的批量开发。到了今天，地块限价和7090户型政策都取消了，全国各地的土拍也拿出更多低密的核心地块。

房企终于可以自己说了算，彻底放弃“高低配”，专心打磨研发改善型产品。

而改善需求也存在巨大的差异化。叠墅作为介于别墅和洋房之间的中间形态，开始从“小众选择”变成了当下的“改善首选”。其产品最大的优势就是性价比，可以用普通住宅的价格，获得一部分原本在别墅才拥有的特性。所针对的目标客群以二胎三胎、几代同堂家庭为主，一来喜欢“有天有地有院子”的生活方式，二来也对隐私性有更高的要求。

在综合考虑容积率、板块对叠墅产品的接受度、自身的产品开发能力等因素下，我们看到像绿城、华润、宸嘉等多个实力房企，都开始抓住政策红利期，向叠墅要利润。

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过去，在政策和规范的双重限制下，叠墅存在感越来越弱是不争的事实。但随着楼市的变化和购房者需求的改变，我们相信，接下来叠墅好的设计一定会越来越多，让改善回归本质。

因为这样的低密产品，能在有限的土地上，创造出无限生活纵深。正如业内有句话叫做，“真正的奢侈，不是拥有多少平方米，而是能丈量多少生活可能”。叠墅的终极追求就是空间的分配和体验，通过产品本身，吸引改善客群用真金白银为之投票。

本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。