林地怎么评估
林地的评估通常采用以下几种方法:
市场比较法
基于替代原理,通过比较近期市场上类似林地的交易价格,并考虑交易情况、估价期日、自然因素等修正系数,来估算待估林地的价格。
收益还原法
根据预期收益原则,将待估林地未来各期的正常年纯收益以适当的还原率折现,从而估算出林地价格。
成本逼近法
模拟投入形成现状待估林地的成本,包括各项客观费用、税费、利息、利润和林地增值收益,并进行修正来估算价格。
剩余法
在预计开发完成后林地及其增值形态正常交易总价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及相关费用后,以价格余额来估算待估林地价格。
年金资本化法
以林地每年稳定的收益(地租)作为投资资本的收益,按适当的投资收益率求出林地资产的价值。
林地期望价法
利用林地未来期间的收益来估计林地的价值,主要考虑林木的收益,并涉及预测主伐纯收入和间伐纯收入。
评估时还应考虑以下因素:
林地的立地等级、地利等级。
森林经营的方式及强度。
林产品的销售价格和生产周期。
利率。
林地与无林地的差别。
林地的用途。
林地交易市场是否活跃。
评估报告应明确待估对象的权利状况,关注林地的林木收益、承包经营期限、有无其他经营或权利限制等因素。
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